Entrevista Portfolio

Mercado de Carrasco

Precio: ajuste de un 6% a un 10% la baja

Oferta en los portales especializados: Infocasas , Mercado Libre, Gallito, Casasweb.

VENTA ALQUILERES

Media: 770 casas Media: 400 casas

Media: 430 aptos Media: 400 aptos

Total 1.200 propiedades Total 800 propiedades

Carrasco junto con los barrios con seguridad ubicados en el límite norte, forman la zona residencial por excelencia para vivir en la ciudad de Montevideo. Casas medianas y mansiones de lujo construidas sobre padrones únicos, diferentes tipos de apartamentos estándar y premium, mas conjuntos de casas en régimen de propiedad horizontal denominada por algunos como “Town Houses”, resumen la oferta habitacional del barrio.

Analizando la oferta de venta publicada en los 4 portales de mayor tráfico en la web, vemos una media de 770 casas y un total de 440 apartamentos. Corrigiendo esta cifra por un porcentaje de propiedades vencidas y otras tantas duplicadas, podríamos decir que el mercado actualmente se compone por unas 370 casas y unos 230 apartamentos que actualmente están en el mercado a la venta. EL mercado de alquileres está repartido de forma equitativa, con unas 200 casas y 200 apartamentos.

Con respecto a la demanda, podemos comentar que existe una sensación de mayor optimismo con respecto al año 2016. En general, las diferentes inmobiliarias que atienden este mercado vienen realizando más transacciones que el año pasado. El mercado de las casas sigue pesado y sobre ofertado. Los precios de venta de las mismas se siguen corrigiendo a la baja en un rango de un 6% a un 10% con respecto al año pasado. Esta situación en parte obedece a temas de inseguridad básicamente en Carrasco sur y a un cambio de estilo de vida de las familias jóvenes (millennials) que eligen vivir en comunidades seguras. Todo lo opuesto sucede con la demanda y los precios de los apartamentos. Hay demanda para este tipo de vivienda y los precios se siguen apreciando año a año.

La vedette del momento son los fideicomisos al costo. Una nueva forma de vender apartamentos o casas en régimen de propiedad horizontal. En esta nueva modalidad de venta participan varios actores, logrando como objetivo principal, llegar a un precio por m2 construido, al costo, sin el margen corriente de ganancia del inversor tradicional (30%). Los actores de esta nueva modalidad son los siguientes: los dueños de la tierra (desarrolladores), estudios de arquitectos, estudios jurídicos, inmobiliarias, administradores (agente fiduciario) y los compradores finales (fideicomitentes). La forma de pago acompaña normalmente el cronograma de obra, siendo el primer aporte del orden del 30% para comprar la tierra. La particularidad que tiene estos fideicomisos, es que la proyecto arranca una vez que están el 100% de los compradores. Actualmente en Carrasco, existen en una fase primaria de venta, más de 15 proyectos bajo esa modalidad.

Carrasco comercial es otro de los sectores que se encuentra en pleno dinamismo. La Avda . Alfredo Arocena y sus alrededores, está teniendo un movimiento inusual, logrando una oferta diversa y creciente de servicios. Como ejemplo, en el rubro gastronómico han ingresado nuevos actores que están consolidando la movida gourmet existente. En este semestre han abierto al público; Manzanar, EL Puesto, Tienda de Café y Almacén de Pizzas, Pellegrini, y la Linda (octubre 2017).

 

Mercado de oficinas zona WTC y Punta Carretas

Al complejo de oficinas World Trade Center (WTC), con sus cuatro torres junto con otros edificios en sus alrededores, se le suma en el corazón de Punta Carretas con una inversión de US$ 15 millones, el Punta Carretas Tower. Incorporando en sus 14 pisos, oficinas categoría A+. La oferta existente en esta zona de oficinas Clase A/A+ asciende unos 70.000 m² aproximadamente.

Para el futuro, se estima una oferta agregada para el sector de Zonas Francas particularmente en el Departamento de Montevideo. La ampliación de ambos complejos, Aguada Park con Aguarda Park 2, y World Trade Center con de una segunda torre Free Zone.

VACANCIA Y DISPONIBILIDAD: Con respecto a la vacancia habíamos estimado la misma en un 6% para esta zona, siendo mayor en el Centro y en la Ciudad Vieja. La tendencia que se visualiza, es que las compañías prefieren otras ubicaciones y mayor calidad en los productos.  Esta corriente en la demanda ha sido uno de los pilares para la consolidación del mercado Punta Carretas & Buceo y Carrasco, causando también el declive de la zona Centro y Ciudad Vieja.

PRECIO: Si nos referimos a las oficinas clase A/A+ en la zona del WTC, el precio ronda los U$S 28/30 por m2. Los precios de las oficinas clase A/A+ distribuidos en el resto del territorio de Punta Carretas, Pocitos y Buceo, están en un rango de U$S 20/25 m2.

 

 

 

Publicado
20/09/2017
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