Entrevista Portfolio

El año 2019 viene mostrando algunas señales del mercado inmobiliario que no dejan satisfechos ni a los actores (compradores y vendedores), ni a los operadores (brokers inmobiliarios).

Por el lado de las transacciones medida a través del ITP, vemos que desde el 2018 a la fecha la actividad ha descendido. El ITP tuvo una caída del 25%, las hipotecas sufrieron una rebaja de un 3% y la oferta que se publica en los diferentes portales de propiedades(Gallito Luis, Mercado Libre e Infocasas) ha disminuido un 12%.

Con respecto al precio, desde mediados del 2018, se ha venido ajustando a la baja en prácticamente todos los barrios, con mayor caída en los barrios medios-altos. Pero parecería que esta caída llegó a un piso y ahora muestran cierta firmeza nuevamente. El sector que presiona el precio hacia abajo es la vivienda nueva que logro registros de un descenso de hasta un 5% al menos.

Por el lado de la economía vivimos un parate que no solo no se revierte sino que algunos economistas hablan de un descenso de la actividad. El sector empresarial se muestra levemente pesimista y junto con la percepción de la caída del empleo, el combo afecta negativamente la dinámica del mercado. 

No todas las señales son malas en el barrio. Argentina dentro de sus crisis empezó a mostrar indicios de reactivación de la demanda. El tipo de cambio esta más estable. Las exportaciones agropecuarias están recuperándose (carne, soja, maíz y trigo). Todo esto igual no es suficiente para que Argentina pueda afrontar sus enormes compromisos financieros que tiene con el FMI, que seguramente deberá refinanciar el próximo gobierno electo.

En Uruguay dos noticias desde el exterior, nos sacaron de la modorra electoral. De Bruselas se anunció la firma del acuerdo comercial entre la UE y el Mercosur. Y de Helsinki la aprobación de UPM de la construcción de la segunda planta de celulosa con una inversión acumulada de casi U$S 4.000 (sumando la planta, ferrocarril, etc).

Hablando de ladrillos,… que es lo que se mueve, en Montevideo:

Apartamentos y casas construidas bajo la Ley de Vivienda Promovida es un mercado que sigue firme. Con precios en el límite inferior de la oferta, se convirtió en una opción interesantes para un sector de inversores locales y argentinos que buscan una capitalización a largo plazo y una renta inmediata con los beneficios fiscales que brinda el instrumento (exoneración total o parcial del IRPF, exoneración del ITP y de Patrimonio).Otra particularidad que observamos es la reactivación de barrios que estaban dormidos y aletargados. Estos nuevos complejos de apartamentos, que hoy son una realidad, han reactivado y dinamizado los diferentes barrios donde se encuentran. A la propuesta de vivienda se le sumo rápidamente y en forma explosiva, un sin número de servicios de buena calidad para el residente y también para el turista, como ser; bares, restoranes, cafeterías, cervecerías, mini mercados 24hs, panaderías, farmacias, etc., todos ellos en un formato nuevo y moderno, dándole mucha vida a estos viejos barrios (Sur, Palermo, Cordón, Buceo y  Malvin, entre otros). Los precios por m2 APPCU (Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay) oscilan los U$S 2.100. El ritmo de las ventas se mantienefirme. 

Desarrollos en la zona de los lagos de Canelones a continuación de Carrasco, en las inmediaciones de Avda. de las Américas, Parque Miramar, Lago Caleta, Lago Calcagno y Lago Kennedy. Zona que los operadores la han denominado “Carrasco Este”. 

Acá sorprenden dos cosas; por un lado, la cantidad de proyectos y apartamentos que formaran parte de la oferta en esta zona. Por otro lado, sorprende el buen nivel de propuestas y servicios que los desarrolladores plantean. En su mayoría con diseños arquitectónicos de profesionales del exterior y también con proyectos de destacados profesionales nacionales. 

Los proyectos que se están levantando actualmente, son AVA, Boating, Well, Lago Mayor, Interlagos, entre otros. 

Toda esta zona se convertirá en un pequeño Miami con varias torres modernas de uso residencial y de oficinas, entre 10 a 20 pisos. Con Centros Comerciales, locales de servicios varios, piscinas, complejos deportivos, paseos por nuevas calles, decks, galerías, modernos diseños paisajísticos. 

Los precios de estas propuestas están entre los U$S 2.100, U$S 2.400, a unos U$S 3.400 por m2 APPCU. El ritmo de las ventas es lento pero se logran cerrar ventas todos los meses. Los compradores son en general uruguayos y argentinos que buscan un refugio de capital y apuestan a una buena capitalización de su inversión.

Una breve reseña del mercado de Carrasco:

Este mercado lo podemos abrir en cuatro sectores; casas de reventa, apartamentos de reventa y a estrenar, Carrasco comercial (propiedades para comercio, oficinas y empresas) y barrios con seguridad. 

El primer sector de las casas de reventa, se encuentra en una fase de ajuste de precios, que ya comenzó hace al menos un año. Es un mercado lento con poca demanda y mucha oferta. Es de esperarse que se siga ajustando levemente a la baja.

El segundo sector es el de apartamentos y es el que muestra mejores síntomas. Hay demanda con oferta controlada. Los precios en este sector están firmes. También existe disponibilidad de apartamentos a estrenar que logran regular el precio de toda la oferta. 

El tercer sector es el Comercial, con diferentes actores (inversores, comerciantes y empresas). Existe buena demanda con oferta limitada. El mercado aquí se encuentra firme y con tendencia al alza. 

Por último el cuarto sector lo conforman los Barrios con Seguridad; todos ellos han logrado un excelente posicionamiento, la demanda ha sido constante y en pocos años la oferta se fue colocando en su totalidad. Los precios del m2 de la tierra han tenido un constante crecimiento. Las casas y apartamentos de reventa también tienen buena demanda, logrando valores superiores a los de Carrasco clásico.

Si bien el 2019 no aparenta ser un buen año para el sector inmobiliario, lo interesante es que el mismo sigue creciendo y moldeando la ciudad con propuestas muy novedosas. 

Estamos en un año electoral en Uruguay y en Argentina, en EEUU la Federal Reserve no está motivada para seguir subiendo las tasas, Brasil está con reformas importantes (Seguridad Social), UPM acaba de confirmar su segunda planta y los uruguayos nos vamos a preparar para intercambiar productos en un futuro con la UE en un acuerdo amplio de intercambio entre Mercosur y el mercado europeo. Podemos estar transitando un momento de inflexión.

cgas

Carlos García Arocena

Director Ejecutivo

Bado & Asociados Sotheby's

International Realty???

Dr. Andrés Puyol 1605,  Montevideo, UY

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