Entrevista Portfolio

Nota Portfolio noviembre diciembre 2019

Se cierra un año de elecciones

Finalizo el proceso de elecciones, después de una semana de definiciones en la Corte Electoral, con  ansiedad para muchos, angustia para otros y alegría reprimida para otros tantos. Se cierra un año entero de campaña electoral, pasando por las internas, elecciones nacionales y balotaje. Muchos miedos, sensaciones a flor de piel, momentos de reflexión, y esperanzas por un cambio. Todo esto, un perfecto combo para que ningún inversor avezado ni ningún compradorcomún y corriente, decida participar y concretar operaciones inmobiliarias hasta tanto un nuevo presidente fuese electo por la ciudadanía, como sucedió el jueves 28 de noviembre.

Finalmente los uruguayos votaron por un cambio que les permita recuperar los niveles de seguridad, mayor crecimiento de la economía y empleo, fundamentalmente.

Pero ojo, mientras América Latina sufre crisis institucionales y sociales, con olas de violencia que generan muertes y heridos, Uruguay se convierte una vez más en un país con estabilidad institucional, madurez  democrática y republicana, con una llamativa calma y convivencia ciudadana que no deja de sorprender. Nada más parecido al concepto oriental del Ying y el Yang,  donde el país a través de su gente,  posee dos visiones del que depende para su existencia y el proceso está en continua transformación, evolución, en un camino de respeto por el individuo y por las instituciones. 

Dicho todo esto, que esperan los operadores que ocurra con el mercado inmobiliario?

Por el lado del Capital y de la Oferta, vemos que hay señales muy positivas. Por el lado de las AFAPS como también por el lado de la iniciativa privada, existen muchos proyectos, en diferentes etapas, que con toda seguridad arranquen durante el próximo año 2020 (Ciudad Vieja, Aguada, Puerto de Buceo, Malvin, Carrasco Norte, Carrasco Este y Ciudad de la Costa entre otros). Debemos resaltar que la figura jurídica del Fideicomiso al Costo es una de las vedettes del mercado. La reducción de costos y riesgos inherentes a la actividad han logrado que desarrollistas, inversoresy brokers, consideren el fideicomiso al costo, apropiado para estimular el crecimiento del sector inmobiliario.

Desde la vecina orilla existe un clima favorable para realizar desarrollos inmobiliarios en Uruguay. Ya sea a través de la Ley de Vivienda Promovida (con sus exoneraciones fiscales), como también en la modalidad de desarrollador tradicional asumiendo un riesgo por su inversión en busca de un beneficio por el capital.

Por el lado de los compradores / inversores y de la Demanda, podemos afirmar el continuo crecimiento de las consultas de argentinos sobre inmuebles en Montevideo. Este cliente es de un perfil socio económico medio alto, busca inversiones en apartamentos del tipo mono ambiente, 1 dormitorio y 2 dormitorios. Para algunos la ubicación cumple un rol preponderante, en esos casos, eligen los barrios costeros, principalmente productos sobre la rambla o a pocas cuadras de la misma.

Otros buscan maximizar la rentabilidad. En esos casos, el mejor vehículo son los apartamentosconstruido bajo la Ley 17.895, llamada Ley de Vivienda Promovida, donde los beneficios fiscales de la exoneración del ITP y IRPF/IRNR, logran un resultado de una renta de hasta un 6% anual. 

Por último queda, el inversor y el cliente final, uruguayo. El inversor estará condicionado por sus expectativas presente y futuras respecto de la performance del Uruguay con la alternativa de gobierno de la coalición Multicolor, liderada por el presidente electo Luis Lacalle Pou. Para estos operadores, los primeros 6 meses de gobierno y sus señales, serán muy importantes para la toma de decisiones. 

Finalmente para el consumidor final, en un mercado donde la población no crece, donde el crédito hipotecario tiene una participación menor, la obsolescencia de la oferta existente (casas y apartamentos), termina siendo el motor para la absorción de todas las nuevas unidades que se van generando en los distintos  barrios. 

Existen otras variables muy importantes como la evolución del tipo de cambio, la evolución del empleo y la performance de la actividad económica. Estas variables en forma conjunta, construyen y  moldean el precio de los inmuebles. En los últimos años hemos notado un continuo descenso en la cantidad de operaciones inmobiliarias medido a través de ITP, una evolución del precio que después de muchos años de crecimiento se estanco y tuvo una leve baja en el 2019 y una constante presión devaluatoria sobre las monedas de la región y del Uruguay. 

El Uruguay, concretamente el nuevo gobierno, tiene una serie de desafíos intrínsecos a sortear y también tiene situaciones extrínsecas que puede capitalizar. Sera fundamental también cómo evoluciona la confianza de los actores económicos (empresas y consumidores) durante estos primeros meses del año 2020, para que el mercado inmobiliario uruguayo continúe con esta pobre performance o pase de este punto de inflexión a un nuevo estadio de crecimiento por varios años más.

 

 

 

 

 

Carlos García Arocena

Director Ejecutivo

Bado & Asociados Sotheby's International Realty??                             ?N° 927

 

Publicado
02/12/2019
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