Entrevista Portfolio

CARRASCO: “Precios menores a Buenos Aires atraen inversores extranjeros” nota publicada en Revista Portfolio junio 2107

Entrevista a Jose Luis Bado y Carlos García Arocena de Inmobiliaria Bado & Asociados Sotheby’s

Carrasco ha probado ser una de las zonas de mayor valorización de Montevideo en el pasado y atraviesa por un buen momento en lo que hace a la inversión en apartamentos, no así de las casas, que sufrieron una fuerte desvalorización sobretodo por el problema de la inseguridad. Debido a su limitada área geográfica y a que siempre hay más gente que le gusta mudarse a Carrasco, la construcción comenzó a registrar un significativo repunte en los últimos meses. Es por esta razón que nos pareció oportuno consultar la opinión de una importante inmobiliaria internacional radicada hace cinco años en el corazón de Carrasco que opera en toda la franja costera de Montevideo.

Portfolio: Se puede hablar de un mini-boom de construcción en Carrasco?

Sotheby: Bueno, nosotros somos un poco más cautos. Tuvimos dos años, el 2015 y 2016 con un mercado bastante deprimido, pero a comienzos de 2017 tanto nosotros como los colegas con quienes intercambiamos información, hemos estado más activos que un año atrás. Básicamente en dos frentes. Por un lado recibiendo varias consultas de clientes extranjeros, lo que nos resultó bastante novedoso porque en los últimos años no teníamos tanta concentración y si bien son consultas que para concretarse toma un tiempo de año o año y medio, pero nos llamó la atención ese interés por conocer e invertir en Uruguay. Por otro lado en el cierre de un mayor número de operaciones en esos dos meses que si bien se habían originado hace unos meses, las condiciones del mercado llevaron a que se concretaran en el primer trimestre de 2017.

P: Dónde se concentran las transacciones, en casas, apartamentos, terrenos?

Sotheby: Por ahora la demanda se concentra en apartamentos de buena categoría de dos y tres dormitorios en Carrasco Sur y en barrios privados. En cantidad de operaciones su número no es muy alto, pero en montos de operaciones es elevado porque un apartamento de tres dormitorios y servicios, oscila entre 700 mil dólares y un millón de dólares. Es un segmento que se mueve, en general es gente que o bien viene de una casa en el barrio y su núcleo familiar, porque sus chicos han crecido, cambió y también busca seguridad y confort. Por otro lado el tema de casas, ya sea casas en venta o en alquiler, el mercado se concentra básicamente en barrios privados o barrios con seguridad, en Montevideo o pegados a Carrasco, siempre está habiendo movimiento. En Jardines de Carrasco la oferta es bastante acotada y generalmente hay más demanda que oferta. Dentro de Carrasco Sur y Norte, el segmento del mercado de casas que se mueve es el que está en el rango entre 350 mil y 500 mil dólares. Generalmente son familias jóvenes que están en etapa de crecimiento de sus chicos, familias que se vienen agrandando, que han vivido en Carrasco antes de casarse y están regresando al barrio. Generalmente compran con capital propio, otra parte de préstamo hipotecario – pero poco – y ayuda de los padres.

P: Esos valores de casas están para ocupar o tienen que reciclarse?

S: Ahí tenemos casas de tres dormitorios en propiedad horizontal, que están en condiciones relativamente buenas para entrar, o también se consiguen casas grandes que quizás unos años atrás se ofrecían al mercado en 700 mil dólares, pero que cuando el propietario quiere desprenderse de ese activo la termina comercializando en 500 mil dólares, pero son casas que hay que reciclar.

P: O sea no es que se pueda entrar a una casa de padrón único en Carrasco con 400-500 mil dólares, sino que hay que invertir bastante más…

S: Si efectivamente en ese segmento, hay casas chicas medias prontas PH o casas grandes que luego hay que reciclar.

P: Cómo es la tendencia de precios de los últimos meses?

S: Se podría decir que en apartamentos los precios están muy firmes, porque por ejemplo en los apartamentos de tres dormitorios y servicios no hay mucha oferta, esa es la verdad. Hace un par de años atrás, las negociaciones eran un poco más fáciles porque como el mercado estaba estancado, las ofertas de los compradores se aceptaban. Hoy no es así, el vendedor defiende el valor de su propiedad, no está dispuesto a hacer concesiones, y los precios se mantienen igual o con una tendencia alcista con respecto al año pasado. En el segmento de casas grandes pasa todo lo contrario. Hay una gran oferta y prácticamente muy poca demanda. Ese segmento está muy pesado.

P: Y aún como tierra para luego hacer un edificio…

S: Un poco la salida de esas propiedades es la realización de fideicomisos y proyectos de categoría siempre que la reglamentación lo permita. La reglamentación es bastante exigente en cuanto a la posibilidad de realizar un proyecto edilicio en el terreno, hoy se necesita entre otras cosas tener 27 mts de frente. Si el terreno lo permite y la zona se adecúa a los requisitos esa sería la salida para esas casas grandes.

P. Cómo incide en la demanda de apartamentos, los gastos comunes?

S: Salvo excepciones, los gastos comunes se ubican en un piso de 1000 dólares mensuales, aunque en apartamentos más grandes los gastos comunes alcanzan los 2500 dólares y a veces constituyen una traba en la negociación. Se tardó mucho en vender, se cayó la venta en más de una oportunidad, precisamente por ese tema. Nos pasa en muchos apartamentos que ofrecemos en fideicomiso al costo, que la primera pregunta que nos formulan es cuanto son los gastos comunes y tenemos que explicar que son más altos en Carrasco que en Pocitos por ejemplo, porque hay menos apartamentos por edificio, y la incidencia de la seguridad, ascensores, jardinería, etc es mucho mayor.

P: Uds perciben que los excedentes de dinero que genera el agro, se vuelca a la propiedad en Carrasco?

S: Si, nosotros percibimos que muchos de nuestros clientes tienen actividad que directa o indirectamente está relacionada al sector agropecuario y están más proclives a escuchar negocios u ofertas cuando las cosas en el agro van bien que lo contrario.

P: Se puede atribuir este ligero repunte a una mejoría del sector agropecuario?

S: Hace muy poco que percibimos un cambio y no se podría atribuir sólo a ese factor. Todavía falta que el agro ingrese en una curva alcista de recuperación. Pero a nosotros nos incide mucho la situación de Argentina. Cuando el gobierno argentino, limitó las inversiones en Uruguay e impuso el cepo cambiario, los negocios desaparecieron de un día para el otro. Luego de asumir Macri, los inversores argentinos reaparecieron. Nosotros temíamos que fuera al revés, que los inversores se fueran a invertir en proyectos y que se produjera un boom de construcción en Argentina. Pero no fue tan así, a pesar de que tienen buenos proyectos también vienen a invertir acá.

P: Cómo están nuestros precios en relación a Argentina?

S: Nosotros estamos al tanto de proyectos nuevos de lujo, en Puerto Madero y otros puntos de Buenos Aires, que se lanzan con precios que están en el rango de 6000-8000 dólares, que se están vendiendo bien. Si se toman como referencia esos precios estamos más baratos. En Carrasco en proyectos nuevos el precio se ubica entre 5000 y 6000 dólares el m2. En Argentina 6000 dólares es un piso y nos han hablado de algo más también.

P: Incide el atraso cambiario en las decisiones de inversión inmobiliaria? Es decir considerando un atraso de 20-30%, conviene comprar ahora o convendrá esperar a que haya un ajuste y comprar luego más barato?

S: No lo hemos percibido eso como un problema. Pero el atraso cambiario es algo que a todos tiene nervioso y tiene a todo el mundo muy trancado también. No ayuda a destrabar al mercado. El uruguayo tiene un poco esa mentalidad de ahorrar en ladrillos, de comprar la propiedad, alquilarla y sacar una renta, buscar una apreciación en el mediano y largo plazo. Hace varios años que estamos escuchando ese tema y vemos que la cosa sigue igual.

P: Cuál sería el disparador que Uds piensan podría frenar la inversión?

S: Evidentemente si la tasa sube la gente va a estar tentada a colocarse en el sistema financiero y de repente no comprar ladrillos o comprar campos. Se produjo un auge de los precios porque la tasa no valía nada. Dónde se obtenía una renta? Encima la desconfianza después de la crisis de 2008-2009, la gente estaba muy descreída del sistema financiero, entonces evidentemente con una economía mundial más sólida, USA funcionando mejor y Europa empezando a salir, China medianamente tranquila, si sube la tasa de interés, es evidente que van a ir a colocar al sistema financiero y le van a hacer perder dinamismo al mercado inmobiliario. Hoy todavía esa situación no se da a pesar de que se ofrecen en el mercado tasas altas en pesos que permiten hacer un carry trade, pero hay que vender los dólares y mucha gente no está dispuesta a pesar de que a la larga la colocación en pesos ha demostrado ser muy favorable. Claro que fundamentalmente porque no hubo una devaluación. Aquél que quiere tener el dinero seguro, tener una renta, y buscar una apreciación del capital en el mediano plazo, la mejor opción que encuentran es invertir en ladrillos. Además hay que diversificar y el ladrillo es una opción para eso dentro de un portafolio de inversión, siempre.

P: Hablando de rentabilidad, cómo están los alquileres?

S: Rentas sobre apartamentos de uso para casa de familia, están en un 5% bruto por año. O sea un apartamento de 800 mil dólares, logra una renta de 40 mil dólares brutos por año, sin descontar contribución inmobiliaria, impuesto de Primaria. Unos 3000 y pocos dólares mensuales. Comparando, la rentabilidad en Pocitos que fue en el pasado un 6% ahora estamos viendo que es un 5%. En el caso de locales comerciales y oficinas la rentabilidad estimamos que está entre un 6 y 7% de renta bruta. Históricamente estaban en el 8%.

P: Para terminar, cómo son los precios finales a los que se las transan?

S: En Pocitos por ejemplo, el mercado está más arbitrado, hay menos diferencia entre el precio de lista y de transacción final de los inmuebles. En Carrasco, el gap de precios es mayor, lo que también incide en la rentabilidad esperada. Los propietarios han mantenido como referencia los precios de antaño y piensan que el mercado los va a convalidar, pero no es tan así. En el segmento de apartamentos el gap se puede estimar en 10% aunque depende del apartamento, de la zona. En una casa el gap estimamos que es por lo menos 20%.

P: Muchas gracias¡¡

Publicado
08/06/2017
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