Entrevista Portfolio

Revista Portfolio – Febrero 2018

 

  • Balance para el mercado inmobiliario año 2017

El mercado inmobiliario en Montevideo y zona costera, cerró de forma positiva para este año 2017 y con un cambio de tendencia favorable respecto al año 2016. Ya habíamos percibido en el primer semestre del año 2016, que había señales claras de recuperación. Todos los operadores inmobiliarios estaban más activos y cerrando mayor numero de operaciones que en el pasado. Los expertos estiman que el desempeño del 2017 será de un 15% con respecto al año anterior, habiendo movido un volumen de unos U$S 1.680 millones.

  • Evolución de los Precios en dólares

La evolución de los precios según las diferentes mediciones, tuvieron un incremento entre 5% y un 6% en el último año. Esto muestra un mayor crecimiento que el año 2016 (3%), pero menor al crecimiento promedio que tuvo el mercado entre el 2006 y 2017 que fue de un 12% anual.

  • Perspectivas para el 2018

Los economistas estiman para finales del 2018 y finales del 2019 una suba moderada del dólar; $ 30,9 y $ 33,2. Se prevé una inflación de 7,1 para este año y de 7% para el año 2019. Y con respecto al crecimiento económico, se estima un crecimiento del 3,2% para el año 2017 y de 3,3% para el 2018.

Por otra parte si hablamos de la región, vemos expectativas positivas que van en la senda del crecimiento. La economía mundial, según FMI, estima un crecimiento de 3,7% para el 2017 y de 3,9% para el 2018. Para el caso de América Latina las estimaciones son de 1,9% para el 2018 y de 2,6% para el año 2019.

Yendo a nuestros dos vecinos, si vemos  las encuestas de expectativas que hacen los bancos centrales en Argentina y Brasil, muestran estimaciones de crecimiento del PBI de un 3,2% y de 2,6 respectivamente.

Analizando las perspectivas de nuestra oferta exportable, el precio de las materias primas agrícolas creció 2,4% en 2017; en tanto, para 2018, presentaría un crecimiento de 1,6%, según el Banco Mundial.

  • Expectativa de comportamiento del mercado inmobiliario 2018

Se estima un desempeño similar o brevemente superior en transacciones al 2017, en base a las expectativas de la región. El inventario de vivienda en la zona costera de Montevideo ha caído considerablemente, al igual que el inventario de oficinas dentro de la ciudad.

  • Costo del metro cuadrado

El costo del metro cuadrado sigue siendo la variable que siempre juega en contra en Uruguay en comparación con otros países. Estas comparaciones nos ponen en los últimos lugares de la región, según un informe de Infocasas. Montevideo con un precio promedio de U$S 2.670, Buenos Aires con U$S 2.602, Rio de Janeiro con U$S 2.356 y Asunción con U$S 1.328. Si se analiza el salario promedio de la ciudadanía en relación al metro cuadrado, surge Uruguay como el país más costoso si lo comparamos con el resto de Latino América.

  • Comportamiento del cliente

La evolución de las nuevas tecnologías y la popularidad del Smartphone como la principal herramienta de comunicación e información, ha redundado en un trato más impersonal entre el cliente y el agente inmobiliario. El cliente hoy esta mucho más informado que los propios agentes de la oferta y precios de los inmuebles de la zona que busca. Esto ocurre gracias a la evolución de los portales especializados de propiedades, que han ido mejorando sus filtros de búsqueda y el resultado es cada vez más completo para el usuario. En este nuevo escenario el trato con la inmobiliaria en general es más distante y muchas veces, el agente termina conociendo a su cliente en la misma visita a la propiedad. Las reuniones entre el cliente y el agente, en la inmobiliaria, son cada vez menos frecuentes.

Otro cambio que vemos, en la gente joven (generación millennials y centennials) es la elección de alquilar frente a la compra. El concepto de la vivienda propia no tiene la fuerza que tenía en la generación de nuestros abuelos, padres y en la nuestra. Hoy, producto de vivir en un tiempo de cambios permanentes, otros compromisos diferentes a los nuestros, este tipo de cliente no busca permanecer en un mismo lugar sino busca movilidad, hoy están acá y mañana allá.

Si pensamos en los compradores potenciales para los nuevos desarrollos existentes o futuros, la tendencia marca que los compradores son y serán los inversores, que buscan un refugio de sus ahorros en ladrillos y la obtención de una renta. Seguramente parte importante del mercado de estos alquileres, serán para estas nuevas generaciones de la era digital.

  • Nuevo rol del Agente inmobiliario

El agente inmobiliario para subsistir en un mercado tan cambiante y con una competencia cada vez más compleja, donde se le agregan las plataformas digitales, se tiene que profesionalizar y capacitar permanentemente.

Estar informado de la realidad del país, de la región y del mundo. Conocer la oferta disponible en la zona que trabaja. Tasar con fundamentos la propiedad y tener un rol activo en la fijación de precio de la propiedad que va a trabajar. Participar su oferta de propiedades en las diferentes redes digitales y sociales. Capacitarse en las nuevas modalidades de venta como son entre otros los Fideicomisos al Costo. Incorporar a su staff, gente profesional. Focalizar en aquellos mercados donde quiere ser un participe activo y referente.

En conclusión el agente inmobiliario hoy, se tiene que transformar en asesor personal, reformulando su papel de ayer, ofreciendo una mayor orientación, un mejor asesoramiento y un acompañamiento personalizado a sus clientes.

 

cgas

Carlos García Arocena

 

 

 

Publicado
15/02/2018
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