Entrevista Portfolio

La economía argentina tiene en Uruguay una influencia muy importante como sabemos de sobra; donde impacta primero y más directamente es en el turismo. Pero otro canal muy importante en el que impacta la crisis argentina es el relacionado a las diferencias de precios de inmuebles tanto urbanos como rurales, el nivel de ingresos de potenciales compradores, las utilidades de las empresas, etc.  Las inversiones inmobiliarias tanto en PdelE como en MVD, en el agro, campos, etc se ven muy afectadas. Los precios agropecuarios principalmente de la soja ha sido un acicate para la inversión inmobiliaria y las perspectivas – excepto la carne – no parecen ser muy buenas. La Forestacion es auspiciante

 

No es del caso que Uds fueran a comentar sobre todos estos aspectos relacionados a la crisis argentina, pero sí tal vez puedan tener acceso a información como para relatar un poco lo que está pasando en el mercado argentino, cómo son las diferencias de precios y costos en Buenos Aires con relación a Uruguay, si la inversión argentina se frenó o no y cuáles son las perspectivas.

 

 

Precio del m2 de reventa de los deptos en los barrios mejores (Norte , Recoleta, Palermo, etc).

R. Reventa de propiedad premium nueva en Recoleta, Belgrano & Palermo promedio USD 3.500 a 4.500 (Puerto Madero USD 4.000 a USD 6.000)

Precio de m2 de proyectos en pozo (premium)

R. Recoleta, Belgrano & Palermo promedio USD 2.800 a 3.500 (Puerto Madero USD 3.000 a USD 4.000)

Hay operaciones con prestamos hipotecarios , en que moneda son y cuanto cobran de tasa?

R. El año pasado ‘exploto’ el mercado hipotecario en pesos (no tanto en USD) ya que la gente cobra en su enorme mayoria en moneda local. Las tasas y condiciones varian de banco. Los mas ‘generosos’ son el Nacion y el Ciudad, con tasa de 6 a 8% arriba del indice UVI (unidad de vivienda indexada). Hoy el mercado hipotecario esta “muerto” ya que es imposible determinar el movimiento del UVI, y, como las propiedades se transan en USD, y el banco tarda de 60 a 120 dias en contestarte, se producen ‘corrimientos’ en el valor del downpayment y cuota que hacen imposible cristalizar un prestamo hipotecario hoy dia.

Cuanto es el costo por m2 de un depto en pozo (edificio) de calidad estandar y de calidad premium.

R. Un depto de calidad 7/8 puntos te cuesta de pozo USD 1.000 + IVA aprox (te termina costando USD 850/900 + IVA si contas las areas comunes cocheras y pavimentos). OjO, esto es ‘unicamente’ costos directos (materiales y mano de obra), hard costs, no estoy sumando ni la incidencia, ni los costos indirectos que van a depender del terreno/ubicacion/cantidad de metros (para la incidencia) y los indirectos de la estrctura/vehiculo con el cual se desarrolle (sistema de gerenciamiento, fideico vs sociedad anomina (varian impuestos), etc. Etc.)

 

El Cronista (Enero 2018)

https://www.cronista.com/economiapolitica/El-valor-promedio-de-un-departamento-nuevo-en-Capital-roza-los-us-3-mil-el-m2-20180116-0076.html

 

Durante el 2017 se consolido la recuperación del sector inmobiliario, impulsada por el boom de los créditos hipotecarios. Esta tendencia, evidencio un mayor crecimiento en los precios de las propiedades usadas, según último informe de Economía de la Fundación UADE.

El precio trepo mas en las viviendas usadas que en las “a estrenar”. En recoleta llega a U$S 3.992 por m2 para un depto nuevo.

 

Precios Buenos Aires hoy de unidades promedio

 

  • Apto de 1 D con superficie cubierta mas balcón de 55 m2 esta en U$S 133.800 o sea U$S 2.433 /m2

  • Apto de 2 D con superficie cubierta mas balcón de 77 m2 esta en U$S 187.300 o U$S 2.432 /m2

 

En el 2018 el precio medio de los apartamentos usadas en Bs As acumula una suba de 5.7 % mientras que los departamentos a estrenar suben 6.1 %. El cuatrimestre (mayo-agosto 2018) marca el inicio de la desaceleración de precios.

 

Evolucion precios de deptos medios usados y a estrenar:

 

Apartamentos/ Año

Enero 2017

Enero 2018

Agosto 2018

Usados

U$S 2.155

U$S 2.411

U$S 2.549

Nuevos a estrenar

U$S 2.388

U$S 2.718

U$S 2.885

 

Precios de apartamentos en zonas altas y zonas medias:

 

RANKING

BARRIO

PRECIOS U$S

Zona Mayor Precio

Puerto Madero

5.728

Zona Mayor Precio

Las Cañitas

3.652

Zona Mayor Precio

Palermo

3.539

Zona Media

Villa Ortuzar

2.831

Zona Media

Parque Centenario

2.535

Zona Media

Centro/Microcentro

2.378

 

 

El costo de la construcción hoy se encuentra un 17% por debajo del promedio histórico de los últimos 6 años. (Cámara Argentina de la Construcción)

 

Emprendimientos Moneda y Precios:

La oferta de unidades de pozo en pesos argentinos se retrae, hoy representa solo el 10% de la oferta, 90% restante se anuncia en dólares.

El 65% de las unidades ofertadas se encuentra en un rango de precios entre U$S 2.700 y U$S 3.600 por m2.

El 23% de las unidades ofertadas se encuentra en un rango de precios entre U$S 3.900 y U$S 5.400 por m2.

 

Monica Braun:

el m2 de Puerto Madero es el mas alto, a veces llega a 7.000 despues Palermo es una zona  gde, siendo Palermo chico la mejor zona, no baja de 5.000   No es lo mismo Palermo Soho o Hollywood q es mas bajo,  Recoleta, promedio 3.600, fue bajando.( antes era el barrio mas caro)   Despues vienen Las Cañitas, Nuñez , Belgrano, hay otros barrios q estan surgiendo. 

Igual depende mucho, en q estado esta el depto. La calidad del mismo, si tiene cochera, vigilancia, las expensas , la calle donde esta, si esta reciclado o de epoca, son muchos los detalles a tener en cuenta , lo q te mando es un promedio a groso modo, creo q para la revista , alcanza 

Los creditos hipotecarios UVA , fueron disminuyendo a casi desaparecer, tenemos las tasas altisimas, mucha inflacion, nada de esto ayuda lamentablemente 

 

El golpe de la devaluación y la suba de las tasas de interés se reflejo claramente en la cantidad de compra venta de inmuebles realizadas en setiembre. Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el noveno mes del año, la cantidad de escrituras registro un desplome de 42,1%, respecto del nivel de un año antes.

 

Crédito inmobiliario: El impacto del cambio abrupto del contexto económico que afecto fuertemente a los créditos UVA tuvo también su muestra en las hipotecas. Después de haber sido el boom y el principal motor del mercado desde fines del año pasado, en setiembre, las compras de propiedades con créditos hipotecarios se desplomaron un 78% respecto a hace un año. Hoy la compra financiada con créditos representa el 10,8% de las operaciones inmobiliarias, cuando habían llegado al 29% un año antes.

 

Dicen que es un buen momento para comprar inmuebles “en pozo” (informe Zona Prop)

Que la crisis afectó el acceso a los créditos hipotecarios no es una novedad. “El mercado inmobiliario está bastante frizado”, expone Federico Barni, director ejecutivo de Navent. Desde el sitio, observan que el costo de la construcción bajó un 37% en dólares (en términos nominales) desde diciembre de 2017 a octubre de 2018, pero que la disminución no se refleja en los valores de los inmuebles terminados. La inversión en pozo, es una opción para quienes no tienen el 100% del dinero, dicen.

 

El mercado inmobiliario amagó con arrancar hace 2 años. Buena expectativa y algo de créditos hipotecarios hacían imaginar tiempos mejores para un sector que viene de capa caída.

Pero este año la crisis y principalmente la inestabilidad del dólar hicieron que pasara de castaño claro a castaño oscuro.

“Desde hace 3 o 5 meses se cayó la cantidad de créditos hipotecarios otorgados por los bancos, y el movimiento de compra y venta en el mercado inmobiliario ha disminuido de forma significativa”, explica Federico Barni, director ejecutivo de Navent (el grupo propietario de Zona Prop).

Según el estudio de Zona Prop, el costo de la construcción alcanza en este momento su mínimo histórico en dólares (en términos nominales) desde 2012.

“Para aquellas personas que desean adquirir un inmueble, pero no cuentan con el 100% del dinero, hoy la inversión en pozo es una de las que ofrece mayores facilidades. Al bajar los costos de la construcción y sumado a la falta de inversores con crédito, se da una ecuación en la que los desarrolladores necesitarán contar con tomadores de inmuebles en pozo y con ello, una opción de pago que sea facilitadora para quien no cuenta con el 100% del capital necesario para adquirir un inmueble”, explica Barni.

Por ahora esperan que el valor de los inmuebles permanezca estancado, lo que implica que no caigan pero que sigan subiendo a un ritmo lento o bien no se modifique su valor por un tiempo.

¿Qué expectativas tienen?

“Hacia adelante vemos que va a continuar esta tendencia. Lo único positivo es que ante una estabilidad del tipo de cambio vemos un marco donde el tomador de préstamo tiene un poquito más de certeza”, concluyó.

 

Resumen Ejecutivo

Venta

El precio medio alcanza los 2.555 usd/m2 acumulando incremento de 7.5% en el 2018. Continua la fuerte desaceleración de precios iniciada en junio. La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 37% por debajo que en diciembre 2017. Barrios del norte y noroeste de la ciudad siguen siendo los de mayor incremento de precio. Villa Ortuzar y Villa Pueyrredon mantienen alto dinamismo.

Alquiler

Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $12.485 por mes, sube 3.1% en septiembre y acumula 27% en 2018. Durante el mismo periodo las cuotas de los créditos UVA aumentaron en menor medida: 25.1%. El 80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 11.400 y 13.600 pesos por mes. El 75% de los barrios registran incremento de precio superior al 32% en los últimos 12 meses.

Rentabilidad 

La rentabilidad inmobiliaria media de CABA se ubica en 3.9% bruto anual. El periodo de repago de la inversión es de 26 años, 40% más que 12 meses atrás. La moneda argentina se devaluó 115% durante 2018 generando una caída del 42% en el alquiler medido en dólares lo cual hunde el retorno inmobiliario que aun no encuentra piso.

 

Publicado
25/11/2018
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