Principales características

• Estabilidad económica, política y social.

• Libertad cambiaria.

• Libre transferencia de capitales y utilidades.

• Apertura de comercio exterior.

• Integración al Mercosur y acuerdos comerciales con otros países.

El inversor extranjero puede desarrollar cualquier tipo de actividad, en las mismas condiciones que los inversores locales. En algunos sectores de actividad especialmente regulados por el estado, el inversor extranjero puede desarrollar actividades bajo el régimen de concesión de obra pública.

Cualquier inversor puede operar en el país constituyendo una Sociedad Anónima (SA) - que es el tipo societario utilizado con más frecuencia - de la cual puede llegar a poseer el 100% de su capital accionario.

También puede operar a través de la constitución de una Sociedad de Responsabilidad limitada (SRL) u otros tipos de sociedades personales, integradas por socios que pueden ser personas físicas o jurídicas, nacionales o extranjeras.

El inversor extranjero también puede optar por operar en el país a través de una sucursal de sociedad extranjera. El tratamiento impositivo de los distintos vehículos societarios difiere en varios aspectos, lo que torna conveniente realizar previamente una planificación cuidadosa para seleccionar el tipo societario a adoptar.

Uruguay ha brindado tradicionalmente un marco de seguridad al inversor extranjero por la vigencia efectiva del derecho y por la estabilidad económica.

Además es miembro de organizaciones internacionales que promueven la seguridad de las inversiones, tales como el Organismo Multilateral de Garantía de Inversiones (MIGA) y el Centro Internacional de Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones, con sede en el Banco Mundial.

Por otra parte, Uruguay a celebrado tratados de promoción y protección recíproca de inversiones de capital con varios países, tales como Estados Unidos, Alemania, España, Portugal, Suecia, Reino Unido, Bélgica, Holanda, Italia, Suiza y Finlandia.

Un mercado inmobiliario fuerte y robusto

La variedad y calidad de las construcciones, asi como la solidéz del mercado inmobiliario hacen de Uruguay una excelente opción para invertir en propiedades.

Resulta muy atractiva la posibilidad de que los extranjeros puedan comprar propiedades con iguales derechos que los ciudadanos, así como la posibilidad de traer fondos de inversión con la posibilidad de repatriarlos luego de pagar los impuestos correspondientes.

Los derechos de propiedad privada en Uruguay están protegidos por la Ley. Las propiedades están mayormente libres de hipotecas lo que ofrece una mayor estabilidad y seguridad al mercado.

Comprar una propiedad en Uruguay

Un inmueble puede ser adquirido por una o más personas, sean personas físicas, sociedades, asociaciones o cualquier combinación de éstas. La nacionalidad o residencia legal de dichas personas, sociedades o asociaciones no es relevante a los efectos de adquirir un inmueble.

El mecanismo de transferencia de la propiedad de un inmueble del vendedor al comprador y los requisitos relacionados se describen más adelante. La única restricción actualmente vigente refiere estrictamente a inmuebles rurales: la ley 18.092 del 7 de enero de 2007 (modificada por la ley 18.172) impone ciertas restricciones a la tenencia y explotación de inmuebles rurales o agropecuarios en Uruguay. En términos generales, esta ley establece que los inmuebles rurales pueden ser únicamente propiedad de o ser explotados por personas físicas o por ciertos tipos de personas jurídicas, sociedades y asociaciones.

Inscripción de derechos reales

Uruguay posee un excelente sistema de derechos reales conforme al cual el titulo de propiedad de los inmuebles y todo derecho real respecto de los mismos, para ser oponible a terceros, debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria. El orden cronológico de inscripción de tales títulos y derechos otorga la preferencia de tales derechos respecto de un mismo inmueble. El sistema es tan seguro que en el país no existe el concepto de seguro de título de propiedad.

Asimismo, todas las operaciones relacionadas con inmuebles así como la gran mayoría de los contratos que crean derechos sobre inmuebles (incluyendo la constitución de gravámenes sobre los mismos) deben ser autorizados por un Escribano Público mediante escritura pública e inscriptos en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria.

El comprador es quien designa al Escribano Público que actuará en la operación y autorizara la escritura de compraventa. Dicho Escribano realizará una auditoria de los títulos de propiedad de dicho inmueble, obtendrá información de los registros públicos relevantes y confirmará, además, que todas las obligaciones fiscales, impositivas y legales en general hayan sido cumplidas.

El proceso en las operaciones inmobiliarias

A. BOLETO DE RESERVA
Usualmente, una vez que las partes han acordado los términos comerciales de la operación de compra de un inmueble (sea una casa, un apartamento o incluso un campo) se firma un boleto de reserva. Simultáneamente a la ejecución de este documento, una parte del precio - generalmente el 10% - es depositado por el comprador en manos del Escribano actuante, quien mantendrá dichos fondos en depósito como garantía del cumplimiento de las obligaciones del comprador y los liberará al momento de otorgarse la compraventa o compromiso de compraventa proyectado. El boleto de reserva generalmente prevé un plazo de 30 días para la realización de la auditoría legal y estudio de títulos para confirmar que el vendedor posee buen título. Es práctica común pactar que en caso de surgir observaciones relevantes a los títulos de propiedad sin acuerdo de las partes respecto de dichas observaciones, que las mismas sean remitidas a la Asociación de Escribanos del Uruguay para que opine sobre el tema de fondo. Algunos boletos de reserva estipulan, además, que el comprador podrá desistir unilateralmente de la operación si su Escribano formulare observaciones debidamente fundadas. Puesto que el boleto de reserva contiene todos los principales aspectos negociados de la operación, es recomendable que el comprador – una vez que acuerda dichos términos con el vendedor – contacte inmediatamente a su Escribano para que éste negocie y redacte correctamente este documento.

B. COMPROMISO DE COMPRA VENTA
La legislación uruguaya regula, para el caso de operaciones inmobiliarias donde el precio de compra será abonado en cuotas, el otorgamiento de un compromiso de compraventa regido por los principios establecidos en la ley 8.733. El compromiso de compraventa es autorizado por el Escribano Público que designa el comprador, contiene sustancialmente los mismo términos de una compraventa definitiva y, una vez inscripto en el registro correspondiente, otorga al comprador total protección y preferencia en sus derechos sobre el inmueble y respecto de cualquier otro derechos que se constituya a futuro sobre el mismo: gravámenes, interdicciones, ventas posteriores o cualquier otra circunstancias que podría afectar la facultad del vendedor de enajenar dicho inmueble. El comprador – denominado promitente adquirente – puede incluso ceder a terceros los derechos de promitente comprador adquiridos en virtud de dicho compromiso de compraventa. Esta ley estipula, además, que si el vendedor – o promitente enajenante - incumpliere su obligación de otorgar la compraventa definitiva o estuviera impedido de hacerlo por cualquier motivo (incluso por fallecimiento), el juez pertinente, tras confirmar que el precio pactado ha sido totalmente abonado o depositado ante dicho juzgado, otorgará la compraventa definitiva en nombre y representación del promitente enajenante a favor del promitente adquirente (o sus sucesores o cesionarios). Esta estructura es utilizada comúnmente para la compra de unidades en edificios de propiedad horizontal en construcción, ya que es un procedimiento que permite al comprador asegurarse el derecho de propiedad sobre dicha unidad en a la vez que permite al vendedor recibir pagos parciales durante la etapa de construcción.

C. COMPRAVENTA
Las compraventa de inmuebles deben ser autorizadas por un Escribano Público en escritura pública y en su Protocolo Notarial. Como se mencionó anteriormente, la función del Escribano no está limitada únicamente a la preparación y autorización del contrato de compraventa, sino que dicho profesional cumple una función pública como agente de contralor, confirmando que el vendedor se encuentra al día en el pago de impuestos, contribuciones sociales relacionadas con las construcciones en el inmueble, que todas las autorizaciones y permisos han sido debidamente obtenidos, etc. Es obligatoria la inclusión de cláusulas controlando todos estos extremos en la propia escritura de compraventa para poder obtener la inscripción de dicha compraventa en el correspondiente Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria. La inscripción de la compraventa la hace oponible a todos los terceros desde la fecha de inscripción. Si no se inscribe, dicha compraventa es válida sólo entre las partes otorgantes.